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万科“活下去”一年后 郁亮:“市场不好时保持信心”
2019-10-20 18:17:11

现在,余亮去年喊出“直播”的口号已经有一年了。万科今年经历了什么?万科的转型有多有效?9月23日,万科在北京世界园艺博览会植物馆举行南方区域媒体交流会议。董事会主席余良、南区商业集团首席执行官孙嘉、印度电力集团董事长兼总裁丁立业、万科集团副总裁兼物业部首席执行官出席并接受媒体采访。

谈到“生活”,于亮说,今天再看这件事无非是万科提醒自己,或者说万科永远是一个有强烈危机感的公司。“一个企业需要在薄冰上行走才能生存,才能健康长寿。我们永远不会因为外部环境的变化而改变这种危机感。当市场更加乐观时,我们应该给每个人一个警告,同时也给自己一个警告。如果市场不太好,我们应该保持信心。”

在媒体发布会上,余亮说,“如果市场不太好,我们应该保持信心。”

市场价值不如卖酒和酱油的人,余良说他对此深信不疑。

在媒体发布会上,一些记者指出,贵州茅台已经达到1.45万亿元的新市值,而海天酱油最近已经超过了3000亿元的市值,可以说超过了包括万科在内的所有房地产公司。一些投资者说,过去卖房子的人不如卖酒的人,但现在卖房子的人不如卖酱油的人。

事实上,截至9月23日收盘,碧桂园、万科、恒大三大房地产公司的市值总额分别为2161.71亿元、2956亿元和2197.66亿元,贵州茅台和海天的市值分别为1443.4亿元和2793亿元。

对此,余亮说,“的确,很多人都不相信。事实上,我很确信。我也很高兴看到这样的结果。原因很简单。如果一家公司能满足成千上万家庭的需求,它的服务就能成为普通人的首选。这是为了创造真正的价值。这样的公司值很多钱。无论是白酒、酱油还是房子,所有企业都应以此为目标。”

再谈转型就是找到第二条增长曲线。

去年,除了生存之外,巩固基础板块和聚焦融合成为万科今年的关键词。

2012年,万科正式提出“城市配套服务提供商”战略,并启动相关多元化战略。到目前为止,万科的多元化业务涉及物流地产、租赁住房、物业服务、长期租赁公寓、养老金、滑雪度假和文化娱乐等相关领域。它的一些业务甚至在全国范围内名列前茅。

在去年12月17日召开的万科2019年目标与行动沟通会上,基于经济下行压力、人口状况“无子”的挑战、“房无投机”的基调、头脑竞争的加剧以及行业转型的困难,余良提出“集中力量融合、巩固和升级基础板块”。余亮指出,基础板块是保证万科“生存”的关键。离开基板将失去“生存”的根基。

“趋同”和“聚焦”战略也让市场猜测万科正专注于房地产开发业务,并缩减相关的多业务领域。余良说,收敛和聚焦是周期性的总结和调整。收敛和专注不是砍伐树木,而是修剪枝叶。只有当枝叶修剪得当,大树根才能更深,树干才能更粗,才能结出更多的果实。"只有当基础牢固时,我们才能把钱花在散落的树叶上。"

在多元化经营的道路上,万科是如何转型的?从万科的财务报告中很难看到转型的具体结果。对于这一点,市场上有很多不同的声音,这也让于亮非常不安。他说,如果转型成功或不仅仅基于财务数据,我认为这可能太简单了。

“海天酱油给了我们希望,因为如果我们看看收入,万科可能是它的17倍,利润是它的7倍。只要所有企业都能满足老百姓的需求,成为他的首选,市场肯定会给它一个非常公平合理的定价和评估,这给了我希望。”余良说道。

于亮表示,谈到转型,并不是房地产行业不能再做什么,需要改变发展的跑道,而是房地产行业正在寻找第二条增长曲线,嫁接一条新的增长曲线,或者在增长放缓时寻找第二条增长曲线。

余良认为,寻找第二条增长曲线,一方面是在传统业务中寻找新的增长点,如万科在城市转型、房地产、tod等领域的探索;第二是在新领域寻找增长点,如长期租赁公寓和物流地产。“目前长期公寓的市场容量约为1万亿元,预计未来将达到3万亿元。有许多发展前景。”

余良也承认转型不容易。“如果这很容易,那就根本不是转型发展,因为困难是转型发展,没有成功,这很容易,只是很难做好。对万科来说,我们相当于管理一个大家庭或一个生态系统。大树有大树的功能,小草有小草的位置。只要每个部分都能在自己的领域尽最大努力,我们就能成功。”

与传统地产公司不同,万科地产只能上市

每当余粮有一席之地,万科的财产分割和上市都会被提及。

今年4月,媒体报道称,万科正考虑分拆其物业管理业务,进行10亿美元的ipo。受此影响,万科a股和h股下午开盘时一度呈红色。作为一家领先的房地产公司,万科的房地产分拆必然会引起强烈关注。

然而,余良多次表示万科地产目前不会上市。在媒体发布会上,余亮表示,为什么许多房产上市,而万科却没有。如果万科地产被列为传统地产公司,我绝对不同意。我必须等到万科地产成为城市服务提供商后才能上市。它不同于传统的房地产公司,其价值可以在市场上得到充分肯定。

去年年底,在万科南部地区的一次媒体会议上,余亮曾表示,“恐怕资本导向被打破了,故意让房地产行业远离资本市场。”在他看来,1200亿元和2300亿元的市值对万科贡献不大。“房地产行业有潜力在未来达到1000亿元的市场价值。我们希望在具备相应坚实的技术基础和实力后再讨论上市问题。”

城市更新将成为一个重要的发展领域,在北京赢得16个项目

随着房地产开发增量市场的上限越来越近,许多开发商将目光转向了拥有新增长点的股票市场,如城市更新。

在媒体发布会上,孙嘉透露,万科团队经过反复讨论,认为城市更新是中国主要城市下一阶段的重要发展领域。核心概念被定义为尊重历史背景、保存城市记忆、创造公共空间和复兴城市。

事实上,自2015年以来,北京已经开始了这项新的城市更新业务。当时,北京万科推出了“6+x”全面多元化的转型战略,其中“股票转型计划”是该计划的重要组成部分。万科集团高级副总裁兼北方地区首席执行官刘晓去年7月透露,北京万科的“股票更新计划”在北京地区投资了200亿元人民币,赢得了约16个项目。未来三年,北京万科还将提高现有资产改造投资率,每年100亿元。目标是在三年内持有400-500亿元的现有资产改造项目。

说到孙嘉,这也是他从万科首席财务官兼首席财务官调任万科南方区域商业集团首席执行官近五个月后首次公开露面。

孙嘉透露了自己的内心感受:“作为万科集团的诞生地,南部地区拥有最多的业务类型和最长的战线。随着业务规模的扩大和业务战线的延伸,南部地区的团队也在经历分阶段测试。我们正在逐步建立一个新的外部生态和网络平台,从能力和经验走向内部结合模式和合作模式。缺陷在工作过程中是不可避免的。”

万科展示“沃土计划”和名为“菩提”的技术后台

在媒体发布会上,朱保全透露,“万科有一个名为“沃土计划”的秘密武器,这是一个9年计划。孙嘉已经掌权3年了,接下来的3年或6年我都会掌权。”

据了解,“沃土计划”是万科在2016年1月推出的信息化和数字化战略。根据万科技术授权发展路线图,从2016年到2018年,实现信息化:打基础,建设能力,服务万科业务发展;从2019年到2021年,实现数字化:建立联系,促进共享,充分实现数据价值;从2022年到2024年,实现智能化:创造价值,应用智能化,为行业搭建生态平台。

朱保全表示,在过去的三年里,万科的“沃土计划”完成了一系列基于万科的内部布局。“无论是5g还是物联网技术,我认为房地产领域可能正在酝酿一个非常重要的机会。万科的“沃土计划”将以公司的名义进行投资。

朱保全还透露,万科将技术背景命名为“菩提”。我们希望通过不断学习“菩提”背景,我们在房地产开发领域会变得越来越聪明。从早期规划到建筑设计、装饰、场地管理等整个开发过程。可以提供一个算法平台。

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